L’investimento immobiliare deve essere valutato sempre con grande attenzione e noto che si si tratta sempre di grandi importi. Quando si investe nel mattone bisogna sempre cercare di prevedere il valore futuro, ipotizzando la possibile rivalutazione del bene nel lungo periodo, almeno 10/15 anni.
L’immobile è sempre stato percepito anche in passato come la base del proprio patrimonio, sia che si trattasse di negozio per l’attività o della casa per la vita.
Chiunque non sia più come me un ragazzino, ricorda bene il grande cambiamento nel commercio iniziato a metà degli anni 90, con la costruzione dei primi centri commerciali, l’arrivo nei centri storici italiani così come a Reggio, delle grandi aziende del commercio italiane e estere.
Iniziava allora il forte interesse sul settore immobiliare negozi da investimento. Chi si affacciava all’epoca all’acquisto di un negozio già a reddito, acquistava immobili con rese da locazione intorno al 6/7% lordo tasse, parlando sempre di ottime posizioni in area shopping e con inquilini sicuri.
L’approdo dei grandi brand in pochi anni cambiò il panorama delle nostre vetrine cittadine, passando da negozi storici familiari multimarca, a negozi monomarca, incrementando la presenza in città delle nuove insegne commerciali.
Questo è il passato, ma a oggi l’acquisto è sempre più on line, è arrivato il covid da 2 anni, i consumi non sono certo esplosi e le aziende commerciali per ora fanno pochissime nuove aperture, ecco perchè dicono che sia meglio aspettare per capire i contesti futuri.
Questi scenari di mercato, meno sereni, hanno posizionato l’interesse degli investitori verso affari immobiliari a prezzi calmierati e con redditività più alte anche del 9-10% annuo lordo fino a oltre il 12% annuo lordo per le zone più defilate e con inquilini meno sicuri.
Fattori primari della valutazione dell’investimento sono in primis la posizione, il contesto dell’immobile, il conduttore e, come già detto, il rendimento e la metratura (i piccoli negozi 20/30mq sono molto meno appetibili) questi sono primi “passi” da fare per esaminare il bene immobiliare, poi di recente si è aggiunto un nuovo fattore relativo alla possibile richiesta di abbassamento del canone in corso (anche temporaneo) spesso richiesto dal conduttore.
Vista la situazione è un dato sicuramente da considerare, per ultimo ma non meno importante, si ragiona sulla mancanza di una tassazione a cedolare secca al 21% sugli immobili commerciali, presente invece nella tassazione della categoria residenziale, comparto di proprietà di privati per il 93% a livello Nazionale, dati O.M.I.
Gabriele Giordani, Espansione immobiliare
